מילון השקעות נדל"ן בארה"ב

POF - הוכחת יכולת רכישה של נכס בארה"ב

Proof Of Funds, או בקיצור POF הוא מסמך רשמי המונפק על ידי הבנק המאשר שלבעליו יש יכולת פיננסית לרכוש את הנכס שעליו מדובר בעסקה, כלומר המסמך מהווה הוכחת יכולת רכישה של הנכס. את מסמך הPOF נדרש הקונה הפוטנציאלי להציג מהבנק שלו עוד בשלב הצעת הרכישה של נכס בארה"ב, במיוחד אם הצד המוכר הוא גוף ציבורי או בנק. הנפקת POF לא אמורה להוות בעיה בתנאי שבחשבון הבנק של הקונה יש הון זמין בסכום המספיק לרכישת הנכס ולשיפוצו כנדרש או לחילופין אם אושרה משכנתה בסכום הדרוש. מטרת המסמך היא למנוע מהמוכר לקבל הצעות מחיר לרכישת הנכס שאין מאחוריהן בסיס כלכלי. פירוט של כל שלבי רכישת נכס בארה"ב תוכלו למצוא במדריך הנדל"ן בארה"ב

מדד קייס שילר - מהו וכיצד משפיע על נדל"ן בארה"ב?

מדד קייס שילר S&P הוא מדד הבודק את התנודות במחירי הבתים בארה"ב ב-20 הערים הגדולות. שמו המלא באנגלית הוא S&P/Case Shiller Home Prise Indices והוא קרוי על שם הכלכלנים קרל קייס ורוברט שילר. מדד קייס שילר פותח בשנת 2002 ונחשב לאינדיקטור הטוב ביותר אודות מגמת מחירי הנדל"ן בארה"ב. הוא מתפרסם 4 פעמים בשנה, מדי רבעון,  ומשקף את ממוצע מחירי הנדל"ן במשך שלושה חודשים.

למדד קייס שילר ישנה חשיבות רבה בזיהוי מגמות בשוק הנדל"ן בארצות הברית. המדד מראה באילו מקומות חלה עליית מחירים ואיפה הם ירדו ומהי מגמת השוק באופן כללי. הוא יכול לעזור בבחירת מקום להשקעת נדל"ן בארה"ב שכן הוא משקף את רמת המחירים במקומות מרכזיים בארה"ב ואת כיוון השינוי במחירי הבתים. המדד הראה למשל בחודשים האחרונים שחלה עלייה עקבית במחירי הבתים בארה"ב, מה שמעלה את התחושה ששוק הנדל"ן בארה"ב מתחיל להתאושש מהמשבר הכלכלי שפקד אותו.

Foreclosure - מהו וכיצד קשור לנדל"ן בארה"ב?

Foreclosure הוא עיקול רכושו של אדם שלא שילם את חובו בצו משפטי. מדובר בדרך כלל בצעד אחרון שננקט לאחר שמוצו כל שאר האפשרויות לגרום לבעל הרכוש להשיב את חובו. חלק מהסיבות שגרמו לפרוץ המשבר הכלכלי בארה"ב הוא שבעלי בתים שלקחו משכנתה לרכישת בתיהם לא הצליחו לשלם את חובם לבנק. כתוצאה מכך לא נותרה לבנקים ברירה אלא לעקל את בתיהם של הלווים שלא שילמו את המשכנתה ולמכור אותם לאחרים. באופן טבעי מחיריהם של הבתים המעוקלים נמוכים משמעותית מבתים רגילים שמוצעים למכירה. נוסף על כך פעמים רבות מצבם של הבתים הללו בכי רע משום שהם עמדו ריקים זמן רב ומחוסרי בית פרצו אליהם או שבעלי הבית שידעו שעומדים לעקל מהם את ביתם השחיתו אותו בכוונה. לעתים הבנק מנסה להימנע מעיקול הבית ומאפשר לבעל החוב למכור את ביתו במחיר נמוך מסכום המשכנתה, מה שמכונה שורט סייל.

Condo - השקעת נדל"ן בדירות בארה"ב

קונדו היא דירה בבניין דירות (קונדומיניום) כפי שאנו רגילים בארץ. קונדו ו-Single Family הן צורות הדיור הנפוצות בארה"ב. כל דירה בקונדומיניום רשומה בטאבו האמריקאי תחת בעלות אחת, כלומר אדם בודד או קבוצת אנשים שהתאגדו תחת תאגיד משותף לצורך השקעה. לכל בניין יש וועד בית שמטפל בעניינים המשותפים כמו חדר מדרגות, תאורה, מעליות, חצר, בריכה, חנייה וכדומה. מחירה של condo הוא בדרך כלל נמוך יותר מבית פרטי אך יש לה מספר חסרונות כמו תשלום לוועד בית, תלות בגורמים שונים כמו תקנון בניין ושכנים. גם השכירות בדרך כלל תהיה נמוכה יותר מבית בהתאם כמובן לגודל הדירה והמפרט שלה, שכן דירות יוקרתיות לא יהיו בהכרח זולות יותר מבית. כאשר רוצים לרכוש condo להשקעה בארה"ב חשוב לבדוק מה גובה התשלום לוועד הבית, מהם חוקי הבניין ומה כלול בדירה ובבניין     להרחבה על סוגי נדל"ן בארה"ב לחצו כאן

Single Family - השקעה בבית פרטי בארה"ב

סינגל פמילי הוא בית פרטי רגיל צמוד קרקע כפי שאנו מכירים בישראל. השם single family home מתייחס לבית שמיועד על פי רוב למגורים של משפחה אחת, ומכאן שמו. רוב השקעות הנדל"ן בארה"ב מתבצעות או בבתים פרטיים או בדירות condo. בשנים האחרונות יותר ויותר אמריקאים מעדיפים להתגורר בבתים פרטיים ולא בדירות, מה שמעלה את הביקוש לשכירות לבתים אלו. עבור בעל הנכס השקעה בבית פרטי מהווה יתרון משום שהוא תלוי בפחות גורמים מאשר כשהוא משקיע בדירה כמו וועד בית. עם זאת מחירם של בתים פרטיים בדרך כלל גבוה יותר מדירות, אך עדיין הוא נמוך מאוד כאשר מדובר בבתים מעוקלים או בתים שנקנו בשורט סייל. רוב הבתים הפרטיים גדולים ומרווחים יותר מדירות ולכן גם השכירות עליהם תהיה גבוהה יותר.

שורט סייל - מהן מכירות שורט סייל בנדל"ן בארה"ב?

שורט סייל הוא סוג של מכירה שבו הבנק מאפשר לבעל הנכס שאינו יכול לשלם את המשכנתה למכור את הנכס בסכום נמוך יותר מסכום ההלוואה שניתנה לו עבור הבית. שורט סייל הוא מעין פתרון דחק עבור בעל הבית שאינו רוצה שיעקלו לו את הנכס ועבור הבנק שמעדיף כמה שפחות להתעסק עם בתים מעוקלים. מי שמרוויח בעסקאות כאלה הם בעיקר הקונים שיכולים לקנות את הבית במחיר נמוך יותר משוויו. עם זאת עסקאות מסוג זה נמשכות זמן רב מכיוון שיש להגיע להסכמה הן עם הבנק והן עם בעל הנכס. בעיה נוספת עם מכירות short sale הוא שהן מוגבלות בזמן קצר ולכן קשה לבדוק את הנכס בצורה יסודית.

לאחר המשבר הכלכלי בארה"ב נוצרה כמות גדולה של בעלי בתים שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה לבנק. כתוצאה מכך הבנקים החלו לעקל בתים בכמויות עצומות ולמכור אותם במחירי הפסד. עם הזמן הבנקים החלו להעדיף לאפשר לבעלי הבתים למכור את בתיהם בשורט סייל, וכך עלה מספרם של נכסים למכירה בארה"ב בשיטה זו.

עליית ערך - ממה מושפעת עליית ערך של נדל"ן בארצות הברית?

עליית ערך נדל"ן כשמה כן היא, עליית שוויו של נכס. ישנם גורמים שונים המשפיעים על עליית ערך הנדל"ן באזור מסוים כגון הגידול הדמוגרפי, פיתוח תשתיות באזור והקמת או סגירת מוסדות תעסוקה ולימודים.

לפני פרוץ המשבר הכלכלי התרחשה בארה"ב בועת נדל"ן שבה המחירים עלו בהתמדה עד להתפוצצות הבועה. לאחר המשבר מחירי הנדל"ן בארה"ב הגיעו לשפל שכמותו לא נראה שנים רבות. מי שמשקיע היום בנדל"ן בארה"ב יוכל להרוויח אם השוק יתאושש ומחירי הנדל"ן ישובו לעלות. כמובן ששום דבר לא צפוי ולא ניתן לדעת מה יקרה אבל כבר היום ניתן לראות שמחירי הנדל"ן בארצות הברית גבוהים יותר מאשר לפני שנתיים או שלוש. בכל מקרה כדאי לחפש מקומות להשקעה שבהם יש סיכוי טוב לעליית ערך, למשל אזורים שמתוכנן לבנות בהם עורקי תחבורה ראשיים כמו שדות תעופה ורכבות או שמתוכנן להקים בהם מפעלים או מרכזים מסחריים.

השבחה - כיצד ניתן להרוויח מהשבחת נכס בארצות הברית?

השבחת נכס היא בעצם עליית ערכו של הנכס, אלא שמושג ההשבחה מתייחס בדרך כלל לעליית ערך בעקבות שיפוץ ו\או הרחבת הנכס על ידי המשקיע. נניח למשל שמשקיע קונה דירת 3 חדרים במצב כללי לא טוב בסכום של 250 אלף. הוא מחליט לשפץ אותה - מחליף את הריצוף, החלונות והמטבח ומוסיף לה חדר נוסף. לאחר מכן הוא מוכר אותה במחיר 400 אלף. מה שהמשקיע עשה נקרא השבחת נכס, הוא העלה את ערכו של הנכס באמצעות שיפוץ והוספת חדר. לעתים מתרחשת השבחת נכס ללא התערבות המשקיע בשל עליית מחירים באזור. השבחת נכס היא דרך להרוויח בנדל"ן אך היא לא מתאימה לכל אחד ומצריכה התעסקות רבה. לפני שמחליטים להשביח נכס חשוב לבדוק מראש היטב את כל העלויות הכרוכות בשיפוץ ואת המחיר הממוצע של דירה משופצת כדי לדעת אם ההשבחה תשתלם.

לאחר המשבר הכלכלי בארה"ב עוקלו בתים רבים על ידי הבנקים והוצעו למכירה על ידי הבנקים. לעתים עבר זמן רב שבהם הבית עמד ריק או שתושביו הזניחו אותו, מה שגרם לכך שחלק גדול מהנדל"ן בארצות הברית המוצע למכירה נמצא במצב לא טוב. לכן ישנן הזדמנויות לא מעטות להשבחת נכס בארצות הברית, ניתן לקנות בית מכינוס נכסים שזקוק לשיפוץ, לשפץ אותו ולמכור אותו במחיר גבוה יותר. לחילופין אפשר להשכיר אותו לאחר השיפוץ ולהמתין לעליית ערך נוספת של הנדל"ן באזור.